Comprare Casa ad un’Asta Pubblica: Come Funziona e Rischi

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Comprare un immobile ad un’asta pubblica può essere economicamente molto vantaggioso. Infatti, i prezzi sono generalmente inferiori a quelli di mercato. Le aste pubbliche normalmente servono per recuperare e ammortizzare i costi dovuti a fallimenti o pignoramenti. Questi sono i motivi per cui più frequentemente un immobile viene messo all’asta, in altri casi invece potrebbe essere un Ente Pubblico a decidere di vendere immobili di sua proprietà.

Esistono delle norme ben precise che regolano lo svolgimento di questo tipo di aste per permettere a chi è interessato di partecipare in modo corretto e riuscire ad acquistare casa ad un prezzo sicuramente competitivo.

Perché gli immobili vengono messi all’asta

Il motivo per cui gli immobili vengono messi in vendita tramite un’asta pubblica è il tentativo di realizzare una somma che possa coprire, del tutto o in parte, un debito del proprietario, o dei proprietari, dell’immobile stesso. Nel caso sia un Ente Pubblico a decidere di vendere un immobile di sua proprietà, la vendita deve obbligatoriamente avvenire tramite un’asta pubblica. 

Qualsiasi tipo di bene immobile potrebbe essere venduto tramite un’asta di questo tipo, quindi non solo immobili ad uso residenziale ma anche ad uso commerciale o industriale, comprese le attrezzature, e anche terreni agricoli. L’importo derivato dalla vendita degli immobili dovrebbe andare a ripagare i creditori che, a seconda dei casi, possono essere dipendenti, fornitori oppure lo Stato, a causa del mancato pagamento di tasse e imposte. In caso di fallimento di un’azienda, o di pignoramento di un immobile, per esempio una casa o un appartamento, il Giudice incarica un perito di occuparsi di valutare lo stato dell’immobile stesso e il suo valore commerciale per stabilire un prezzo base d’asta e l’entità del rialzo minimo di offerta.

Come ottenere informazioni sulle aste pubbliche

Gli avvisi riguardanti le aste pubbliche di beni immobili sono pubblicizzati, anche online, con almeno 45 giorni di anticipo rispetto alla data di svolgimento dell’asta, tramite appositi canali autorizzati. Uno di questi è il Portale Vendite Pubbliche gestito dal Ministero della Giustizia, poi ci sono i siti dei Tribunali, il sito del Notariato e i siti commerciali abilitati a questo tipo di informazione, come il Portale delle Vendite Pubbliche Notarili. Inoltre, lo svolgimento delle aste pubbliche viene comunicato anche dai quotidiani nazionali.

L’avviso d’asta contiene tutti i dati di pubblico interesse relativi al bando di vendita come la descrizione dell’immobile, il luogo, la data e l’ora di svolgimento dell’asta, i termini di presentazione delle offerte, il prezzo di partenza e l’entità minima di rialzo. Attualmente è possibile partecipare ad un’asta pubblica anche in via telematica tramite il Portale del Notariato che permette di evitare le spese per gli spostamenti, affidandosi ad un notaio collegato alla piattaforma.

Come valutare gli immobili prima di partecipare all’asta

Prima di decidere di partecipare a un’asta pubblica per comprare una casa è necessario verificare personalmente che l’abitazione risponda alle esigenze di chi la vorrebbe comprare.

  1. Chi volesse prendere visione dell’immobile può fissare un appuntamento con il Custode incaricato dal Giudice e può consultare, anche online, la stima redatta dal perito incaricato.
  2. La cosa migliore è far leggere la stima a un esperto di fiducia che sia in grado di valutare con precisione lo stato reale dell’immobile e l’assenza di problematiche particolari, come eventuali pendenze legate ad abusi edilizi o la necessità, magari non segnalata, di realizzare lavori di ristrutturazione. Visitare personalmente la casa è il modo migliore per valutarne il contesto ambientale e il reale stato in cui versa, che potrebbe essere peggiorato rispetto a quando è stata redatta la stima. 
  3. Un altro aspetto importante è accertarsi che l’immobile sia libero e non abitato, a meno che non si sia interessati agli introiti derivanti dagli affitti. Bisogna poi tenere conto del fatto che, in alcuni casi, viene messa all’asta solo una parte di un immobile o un terreno e, in questo caso, dopo l’acquisto si entra in comproprietà e questo potrebbe non risultare particolarmente allettante.

Come partecipare a un’asta pubblica

Tutti, tranne ovviamente il debitore, possono partecipare all’asta. Chi fosse impossibilitato a partecipare personalmente potrà dare procura a un mandatario e, nel caso volesse mantenere l’anonimato, dovrà affidarsi ad un avvocato.

I partecipanti devono presentare un’offerta in busta chiusa che contiene l’indicazione del prezzo offerto, la cauzione, che è indicata nell’avviso di vendita e che generalmente è pari al 10% del prezzo base d’asta, una fotocopia del documento di identità e del codice fiscale, e tutti i documenti richiesti nel bando. In caso di mancata aggiudicazione la cauzione verrà restituita al termine della gara. È importante sapere che, in caso di aggiudicazione definitiva, l’intero importo dovrà essere versato entro i termini prestabiliti (generalmente trenta o sessanta giorni). In caso contrario, l’aggiudicazione decade per inadempienza e anche la cauzione andrà persa. Per questo motivo chi vuole partecipare a un’asta pubblica e non ha la copertura economica per procedere all’acquisto, dovrà organizzarsi per tempo per avere la possibilità di accedere a un mutuo.

L’asta è una vera e propria gara al rialzo durante la quale i partecipanti rilanciano con aumenti superiori al rilancio minimo stabilito. Alla fine, quando nessuno è più interessato a rilanciare, l’ultimo acquirente che ha rilanciato si aggiudica il lotto messo in vendita.

Come abbiamo detto, l’aggiudicazione, che è definitiva, decade nel caso l’acquirente non sia in grado di pagare entro il termine stabilito.

Questa modalità di svolgimento dell’asta, cosiddetta senza incanto, è la più diffusa. In alcuni casi, ormai piuttosto rari, la vendita può avvenire con incanto. La differenza consiste nel fatto che, nella vendita con incanto, entro dieci giorni dall’aggiudicazione, è possibile fare ulteriori offerte purché superiori del 20% rispetto al prezzo raggiunto.

Quando conviene comprare casa a un’asta pubblica

Non sempre ci sono acquirenti che partecipano alle aste e, quando non ce ne sono si dice che l’asta “va deserta”. Di conseguenza, il Giudice stabilisce un’altra data in cui ripetere l’asta. In questi casi il prezzo di partenza sarà inferiore e la cosa potrebbe ripetersi anche più di una volta fino ad arrivare talvolta a ribassi anche del 50% rispetto al prezzo di partenza.

Se da un lato il ribasso del prezzo di partenza vanifica parzialmente lo scopo dell’asta che è quello di realizzare una cifra che vada, almeno in parte, a coprire un debito, dall’altro rappresenta un grande vantaggio per i possibili acquirenti che, di volta in volta, vedono diventare sempre più vantaggioso l’investimento derivato dall’acquisto.

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