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Cortile Condominiale: Quali Sono gli Usi Consentiti

Claudia Adamo – homify Claudia Adamo – homify
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Quasi tutti i condomini in Italia presentano un cortile: antistante, retrostante o a mo' di corte, il cortile è lo spazio comune per antonomasia e proprio in virtù del suo essere di tutti, è fonte di dispute e battibecchi con il vicinato.

Ma cos'è il cortile condominiale e qual è l'uso che se ne deve fare? A queste e a tante altre domande cercheremo di rispondere in questo articolo.

La definizione di cortile condominiale sottolinea considera quest'ultimo come una parte comune dello stabile in questione, di proprietà di tutti i partecipanti al condominio o quelli riportati dal regolamento dello stesso, salvo diversa disposizione contenuta negli atti d'acquisto o nel regolamento del condominio. La definizione giuridica invece, è molto più precisa e tecnica, definendolo come [… ]tecnicamente, è l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti. [… ] nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio – quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi – che, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889). Sempre la Cassazione ha ulteriormente chiarito che è equiparabile al cortile anche quello spazio di piccole o di piccolissime dimensioni, che serve prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari (bagni, gabinetti, disimpegni, servizi etc.).

Vediamo insieme quali possono essere gli utilizzi di un cortile condominiale ad uso esclusivo dei condomini.


Cortile condominiale: utilizzi consentiti

Il cortile condominiale può avere diversi utilizzi, che dipendono dalla conformazione e destinazione originaria dello stesso, che può essere destinato ad esempio a giardino condominiale, sia esso posizionato antistante, retrostante oppure interno allo stabile: l'uso originario del cortile condominiale deve essere rispettato e non utilizzato in altro modo ( es. come parcheggio delle automobili dei condomini).

Ci si chiede quindi, se l'utilizzo del cortile può essere modificato, ad esempio da giardino condominiale a parcheggio auto: una tale decisione può essere effettuata, ma sempre se la maggioranza dei condomini è d'accordo.

E se invece il cortile condominiale non ha alcuna particolare destinazione, come potrà essere utilizzato? In questi casi tutti i condomini potranno farne l'uso che ritengono più opportuno purché ciò non rechi pregiudizio all'uso che gli altri partecipanti al condominio possono fare


Utilizzi del cortile condominiale: panchine, sedie e tavolini

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Per quanto riguarda la collocazione nel cortile condominiale di panchine, sedie e tavolini ad uso esclusivo dei condomini, il tribunale di Monza, ci viene incontro con una sentenza del settembre 2012: essa stabilisce che panchine, sedie, ma anche vasi di piante nel cortile condominiale, in adiacenza dei muri di proprietà dei condomini, non sono considerati una violazione del principio di pari uso, in quanto non appaiono pregiudizievoli rispetto all'utilizzo della corte secondo la sua naturale destinazione di permanenza e transito all'accesso dei condomini alle rispettive abitazioni. Questo perché, a meno che non sia chiaramente espresso nel regolamento condominiale, non esiste un diritto di passaggio carraio sulla area del cortile.


Cortile condominiale e deposito biciclette

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È consentito utilizzare parte del cortile condominiale ad uso esclusivo dei condomini come deposito biciclette e dunque installarvi una tettoia?

Sempre una sentenza della Suprema Corte di Cassazione del mese di luglio del 2011, ci viene incontro affermando che, considerata la necessità di assenso dell'amministratore di condominio rispetto all'installazione di una tettoia adibita a deposito biciclette, qualora uno dei condomini dovesse contrastare una decisione del genere, questi non potrebbe farlo, sebbene giustificata ad esempio con motivazioni quali ostruzione della circolazione di luce e aria, perché la decisione è stata approvata dai restanti condomini, considerata la destinazione d'uso comune dello spazio, e in presenza delle necessarie autorizzazioni amministrative.




Cortile condominiale e parcheggio autovetture

Se un cortile interno al condominio non ha una propria destinazione originaria stabilita dal regolamento condominiale, ma in virtù della sua conformazione è in grado di ospitare delle automobili, ciascun inquilino dello stabile potrà parcheggiare la propria auto, a patto che tale comportamento non sia lesivo del diritto degli altri condomini a fare lo stesso o a farne un altro uso parimenti legittimo, ad esempio adibirlo come come spazio deposito.


È chiaro, quindi, che laddove la destinazione d'uso del cortile non sia prevista fin dal principio, al fine di evitare qualsiasi tipo di controversia sull'utilizzazione di questo spazio comune, è consigliabile disciplinarla in sede di adozione del regolamento di condominio.



Di tale presa di posizione ci fornisce conferma la Suprema Corte di Cassazione, la quale ormai da tempo, quando è chiamata a pronunciarsi sull'uso del cortile, afferma che non costituisce violazione della fondamentale regola paritaria dettata dall'art. 1102 c.c. un uso più intenso della cosa da parte del partecipante, che non ne alteri la destinazione nei casi in cui il relativo esercizio non si traduca in una limitazione delle facoltà di godimento esercitate dagli altri condomini, fermo restando che per quanto attiene, in particolare, ai cortili, ove le caratteristiche e le dimensioni lo consentano ed i titoli non vi ostino, l'uso degli stessi per l'accesso e la sosta dei veicoli non è incompatibile con la funzione primaria e tipica di tali beni (Cass., sez. II, 15 giugno 2012, n. 9875) (Cass. 30 aprile 2014 n. 9522).


Insomma in cortile, a determinate condizioni, si può parcheggiare.

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